國泰銀行執行副總裁兼商業地產和建築貸款總監 Kirk Malmrose 參加了《洛杉磯時報》 B2B 出版（L.A. Times B2B Publishing），分享了對房地產行業的見解。點擊此處查看完整文章。
今年有望成為轉型之年。 2023 年末，行業因降息預期而有望反彈，但美聯儲“延長高位期”的立場抑制了 2024 年的增長。美聯儲近期降息 50 個基點，讓市場獲得了喘息的機會。現金為王。手握資金的投資者將開始看到買入機會，因為目前 5.5%至 6%的相對高利率已經對那些三至五年前以 3%上限利率購買房產的投資者構成了擠壓。這些投資者面臨著「套現」再融資的局面。如果沒有現金，他們只能選擇出售物業，或者繼續使用高槓桿/高利率貸款，這類貸款可能還包括一段純付息期。
投資機會將視地點和資產而定。從長遠來看，地理位置優越的多戶住宅物業將具有極佳的現金流和價格升值前景。在所有資產類別中，優質的客戶服務和需求滿足將對留住租戶並避免昂貴的周轉成本大有幫助。精選零售需求強勁，尤其是在社區中心。電子商務繼續從軟商品零售商那裡搶佔業務，因此大型零售業主需要重塑自我，改善購物體驗，才能取得成功。工業市場疲軟，但這只是暫時現象。長期來看，我們將繼續看到技術和物流在各個層面推動供應鏈的發展，這將有助於滿足工業需求。不斷變化的工作環境給大型辦公樓帶來了巨大風險。
雖然有人將遠程和混合辦公視為一種負面趨勢，但它有利有弊，而且會長期存在。工作／生活平衡可能有了改善，但協作和創造力可能受到了影響。我每天走進辦公室，都會得益於與同事的「茶歇時間」討論，以及與其他人即興的「走廊會議」。對於步入職場的年輕人來說，發展人際關係和導師關係以幫助他們駕馭職業生涯非常重要。疫情期間，居家辦公大行其道。在許多行業，我們不會恢復五天工作制，但我希望我們能夠加強人際互動和協同合作，從而激發我們所有人的最大潛能。
過去 18 個月，買家和賣家之間的買賣價差已經擴大。信貸市場收緊、利率上升以及買賣雙方預期分歧導致銷售交易放緩。此外，在與開發商和投資者的對話中，我聽到一種常見的說法，即 ULA 法案（對洛杉磯市超過 500 萬美元的房產銷售額徵收 4.0% 的新轉讓稅，對超過 1000 萬美元的房產銷售額徵收 5.5%的新轉讓稅）正在抑制交易活動。洛杉磯大都會區確實存在住房短缺。隨著材料、人力和土地成本上漲，對銷售的新建樓宇額外徵收 4.0%或 5.5%的轉讓稅可能會決定社區是否會增加住房。
隨著 2023 年四家地區性銀行的倒閉，以及最近 FDIC 接管並出售費城 Republic First Bank，監管機構正在密切審查銀行的商業房地產投資組合。這會帶來連鎖反應，金融機構的承銷標準會更加嚴格，並會加強盡職調查。以前銀行可能以 1.15 倍的債務抵補率承銷多戶住宅物業貸款，但現在它可能會以 1.25 倍的債務抵補率承銷貸款。這限制了貸款收益。再加上採用的利率比以前更高，收益可能會進一步受到限制。美聯儲為減緩通脹而採取的緊縮政策正在對商業房地產市場產生影響，並推動了更多的股權交易。
在可預見的未來，寫字樓租賃將是一項挑戰。租戶現在在談判中佔據上風，黃金地段的 A 級寫字樓將勝出。高水準服務、注重細節和升級便利設施將有助於留住租戶;如果不具備這些條件，則會促使租戶尋找更好的選擇。
寫字樓市場正逐漸陷入一團糟的局面，需要數年才能找到解決辦法。一些人將這種狀況稱為寫字樓領域的「大調整」。洛杉磯市中心的銷售情況廣為人知，寫字樓的交易價格比現有業主的購買價格低至少 50%。這些銷售額可能占重置成本的 20%至 25%，可能為新業主提供再開發機會——但 Gensler 的一項研究估計，可能只有 25%的寫字樓適合改建為公寓。
Gregory Peck 曾說，「艱難時光不會持久，堅韌的人卻會。」我想補充一點，擁有現金儲備將佔有優勢。
本文不構成法律、會計或其他專業建議。本文所含資訊力求準確，但國泰銀行不對任何因依賴這份資訊所致之損失或損害負責。
